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旅游问答

如何打造养老旅游地产?发布日期:2018-02-27  作者:华汉旅业

  中国旅游产业经过30多年发展,已经成为一个多方位、多层面、多维度的综合性集群化现代产业体系,“旅游+新型养老”是实现全域旅游的新消费模式,旅游与养老产业密切相关。养老地产和旅游地产跨界融合形成“养老旅游地产”这个概念,至今还是个实实在在的新生事物。目前我国的养老旅游地产尚处于起步阶段。严格地说,养老地产本身尚未找到成熟的开发和运营模式,仍在探讨和摸索中前行,更遑论较之更进一步的养老旅游地产了。今天我们就来探讨一下如何打造养老旅游地产。
 
  一养老旅游地产的现状问题
 
  基于“银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级,近年来地产商和投资机构纷纷投身养老地产。然而,资金、标准、医疗、观念等障碍,让看似欣欣向荣的养老旅游地产陷入发展困境。
 
  资金问题:养老旅游项目较普通住宅项目投资高,且受制于土地和项目分割情况,获取银行贷款难度较大,同时由于涉及到自持问题,资金回笼缓慢,通常为10-15年,争取险资投入或通过民政部门获取政府低息长期贷款基本是养老项目必经的融资渠道。
 
  定位问题:盈利模式不清,深陷长期投资与短期回报之困。养老旅游地产高投入、周期长、低回报的特征使养老旅游地产项目面临融资难问题。
 
  多领域协作:专业的养老服务机构涉及诸多社会化分工,相关领域和行业的专业配套服务匮乏,将导致养老机构的运营更艰难。例如养老服务风险保险保障制度普及之前,由于老年人身体的生理性、病理性老化等不确定性,机构运营风险很大。
 
  多方管理:养老旅游项目开发涉及到住房和城乡建设部,还涉及到旅游部门、卫生部(建设老年医院及护理机构)、民政部(获得政策补贴)、国土资源部等多个部门。
 
  二养老旅游地产的开发模式
 
  1、离城不离乡——自留地模式
 
  自留地模式可类比城市南边的短途旅游。大城市带来的完善配套能够弥补养老旅游地产最大的短板。这种开发模式一般选址在距离城市一小时车程左右的郊区,有着与城市截然不同的资源环境,或山或水或森林,不一而足。此类养老旅游地产具备养老地产的典型特征,又适当结合了旅游资源,一般以农家社区形式出现,也包括一些大城市周边的大盘。
之所以称作离城不离乡,是因为此类项目是介于本地养老和异地养老之间的半异地模式,是旅游养老的需求对于政策不完备或家庭生活未完全独立的一种妥协。
 
  2、离乡不离家——疗养地模式
 
  度假疗养型地产开发则是针对身体状况不佳、对养生的需求高于观光的老年人们。其主要特点是建设大型养老基地,利用宜人的自然气候和生态环境给老年人以舒适的享受。最常见的包括冬季到海南、夏季到大连的候鸟式养老。这种模式以保健疗养为主,旅游观光为辅。
疗养地模式的养老旅游地产开发一般以出售带有产权的房屋为主,老年人买此房作为第二甚至第三居所。由于老年人会在居所里停留较长时间,因此此类房屋应按长期居所看待,建设大量生活配套,包括各类娱乐设施等。鉴于此类老年客群程度不乐观,在医疗配套上也应有针对性配置。
 
  3、离家不离群——集散地模式
 
  相对第一种模式,后两类同属于完全离家模式,更为贴近旅游养老的本质,所不同之处在于疗养地模式更偏重“养”,而集散地模式更偏重“旅”。这种模式针对的是刚刚离开工作岗位、步入老年群体、身体健康、热爱旅游的老年人。与呆在同一个舒适环境相比,他们更愿意拓宽眼界,丰富生活,体验更多的文化。
集散地模式的养老旅游地产开发往往以公寓为主,此类项目与疗养地模式的开发思路完全不同,选择产权式公寓作为主力产品会更有市场。此外,对于集散地模式来讲,由于在居所停留时间偏短,相比疗养地模式对于娱乐、教育等配套的要求相对较低,但应针对性地辅以旅游相关线路的引导,包括与旅游景点合作,为客户提供更便利的服务。
 
  三养老旅游地产的打造要点
 
  养老旅游地产与单纯的养老地产和旅游地产都有着明显区别。那么,形成养老旅游地产的核心要素是什么?或者说在打造养老旅游地产的时候,需要把握哪些要求?
 
  1、场景的切换感
 
  旅游最重要的是场景的切换感。而养老旅游的核心也正是切换,这是它区别于在宅养老、社区养老和机构养老的关键所在。老年人之所以选择旅游养老而非在宅养老,关键是要感受和家中不一样的生活方式。以自然的代替城市的,以安静的代替喧嚣的,也正因为如此,养老旅游地产的选址尤为重要。
 
  2、配套的高比重
 
  光是场景切换还不够,养老旅游地产还必须对老年人这一特殊受众给予特殊关照。对于养老旅游地产来说,对配套的要求会更上一个台阶。除了常规的适老性设计,对于老年人还需要特别设置有针对性的功能,比如医疗和救护机构,尤其是针对老年常见病症的急救设备等。换句话说,对于配套的要求,养老旅游地产高于单一的养老地产和旅游地产。
除了硬件以外,养老旅游地产项目在服务性配套上的要求也更高,一般侧重于养生、保健、培训、体育、娱乐等软性服务,并配备多项相应设施。这些软性服务是营造一种不同生活方式所必须的条件,是形成养老旅游物业的核心吸引力。
 
  3、资源的互补性
 
  旅游地产和养老地产从单打独斗到并肩作战,能否形成双剑合璧,就要看能否形成有效的配合。何谓有效的配合?答案是资源共享,短板互补。比如优美的自然资源,既是做旅游地产的必要条件,又是打造养老地产的良好基础,一项条件同时满足二者之需,这就是资源共享带来的优势。而短板互补,则是充分利用自身的长处来解决对方的短处。比如利用旅游地产的名目来取得土地,以规避养老地产拿地的尴尬等。