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旅游问答
文商旅地产的四种商业模式 发布日期：2017-05-10 作者:华汉旅业
近年来国外很多具有成熟开发模式的休闲度假品牌进入，国内出现了很多可借鉴的文商旅地产标杆案例。基于文、商、旅之间内在的必然联系，我们总结主要有四种商业模式：
1.依托自然资源为核心的模式
三大主要类型：滨水类（江/海/湖泊）、温泉类、山地类
商业逻辑：以稀缺的自然资源作为主要卖点，注重自然/生态资源的价值挖掘，打造亲水、生态、亲子等旅游度假、康养项目，以高星级酒店带动，销售型物业酒店化设计，精装交付、酒店托管为主。
点评：依托自然资源为核心的模式是早期的旅游地产开发的主流，但缘于对自然资源的非独占性和全国范围内同质化项目的增多，此类模式的项目对客户的黏性不足逐渐凸显，项目的相对优势丧失。 早期成都青城山很多项目，单纯凭借青城山优越的生态资源，以酒店带动销售住宅类物业，当投资客越来越理性之后，整个市场几乎所有项目遇到发展瓶颈，有价无市。应以独特的文化主题为核心发展，以产品提升文化景观为核心的模式。
2.依托游乐产品发展的模式
二大主要类型：主题公园类、高尔夫/游艇类
商业逻辑：主题公园作为引擎聚集人气，为项目搭建价值平台，通过销售型物业回现促进旅游项目的滚动开发，以旅游房地产为最终目标。
点评：国外很多主题公园品牌进驻，2015年据不完全统计，国内即将新开业的主题公园超过8个，此类模式开发的项目因单一主题易被复制，若没有多样化的盈利模式，将会陷入竞争的红海。
3.以陈述文化主题为核心的模式
二大主要类型：古镇文化类、旧城/古街改造类
商业逻辑：以特色建筑为平台，属地文化为灵魂，基于特色文化的现代演绎，营造与现代城市差异化的情景，通过项目运营，实现区域土地增值，带动周边地块的溢价提升。
点评：按照马斯洛需求理论，当人的物质需求得到满足后会开始对精神层面的需求追寻，文化是最容易与人产生情感共鸣的。若能以人性化需求为出发点，在业态、建筑和运营服务层面充分挖掘西安自身古文化，通过具象具有历史特色的建筑（如艺术博物馆、音乐厅等）展现，利用现代科技手段，将项目演绎成为西安最具国际气质的标志性唐文化商业奇观。
4.以嫁接产业主题为核心的模式
三大主要类型：会议会展类、养老/健康产业类、休闲农业类
商业逻辑：以旅游为主导，根据地缘特色与可及资源，整合农业、文化、运动、会议会展、医疗健康等相关产业，形成泛旅游产业链格局，复合引擎铸造项目独特吸引核，提升整个区域价值，实现项目运营或销售的获利。
点评：以嫁接产业主题为核心的模式具有较强的可持续发展能力。由于旅游休闲产业的综合性强、产业链长，具有强大关联带动效应，它在与其他关联产业融合的过程中，可实现产业价值链重构，融合后的产业群体形成新的经济增长点，如旅游休闲产业与医疗业融合形成养生/健康产业。
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