华汉旅官方微博

最新动态

竭诚为您服务

咨询热线400-007-0768

24小时专家热线010-84856770

在线交流

经典案例

  • 湖北省郧西县上津古镇旅游概念性规划
  • 腾冲市高黎贡山界头生态特色小镇规划
  • 河南登封“天地之中”旅游新城概规、控规及城市设计
  • 重庆万州长滩温泉——潭獐峡旅游景区规划
  • 洛阳市十三五旅游发展规划

首页 > 最新动态 > 旅游问答 >

旅游问答

旅游综合体开发重要因素有哪些?发布日期:2017-09-28  作者:华汉旅业

 
  旅游综合体是指在一定的空间尺度范围内,依托旅游吸引物,将用于满足游客“吃、住、行、游、购、娱、体、学、疗、悟”等旅游需求的旅游与生活空间进行有机结合,达到旅游服务要素的高效聚集与整合,各服务要素之间相互依存、功能呼应,形成具有一定空间规模和较高旅游服务质量的综合体。在旅游综合体的开发过程中,以下几个要求是非常重要的。
 
  1谨慎选址,先天条件决定发展起点
 
  旅游综合体规划,不仅要理顺“大交通”,衔接城市主要交通系统,使旅游综合体具有高可达性,还要贯通旅游综合体内的“小交通”,通过不同交通方式链接各旅游服务要素,以支持综合体内地客流与物流的集中与疏散。比较适中发展旅游综合体的交通区位有两种。
 
  一种是距离核心城市的交通距离为1-1.5个小时范围内。
 
  另一种是大交通环境好,交通方式多样化,通达性优良。
 
  另外,还有一个非常重要的先天条件是旅游资源条件。大致来讲旅游资源可分为三类:
 
  第一类是全国旅游目的地地形的资源条件,享有这种资源的旅游综合体影响力非常大,通常是全国性的旅游度假中心,但现在这样的资源已经非常缺乏;
 
  第二类称之为区域类型的旅游目的地资源,相比第一类影响力比较小,享有这种资源的旅游综合体一般能成为区域旅游中心,如果后期引入有竞争力的产品,也能发展成全国性的旅游目的地;
 
  第三类就是适合周末度假的旅游资源,这类资源只在小区域范围内具有稀缺性,适合吸引周边城市游客周末前来休闲。因此,在拿到不同资源时,开发企业需要深入分析,契合企业自身的能力来开发相应等级的产品。
 
  2系统规划,开发模式决定发展高度
 
  旅游综合体开放是一种全新的土地综合开发模式,需要对总体定位、功能架构、开发次序和业态配比进行系统化规划。旅游综合体规划,需根据市场调查结果和前期区域规划,确定旅游服务功能的空间和规模,并进行合理配置。在空间上不仅要保持服务功能的连续性,还要协调各服务功能在空中、地面和地下等不同层次的互动性,在形态上做到旅游服务风格的统一性。
 
  综合体规划还要根据旅游市场需求,科学确定业种和业态的配比,使旅游服务要素较均衡地分布,从而发挥旅游综合体的规模效应、范围效益和成本优势。同时旅游综合体的规划需具有前瞻性,规划中要通过翔实地市场分析,合理安排综合体内旅游要素的类型和聚集规模,需要统筹考虑旅游综合体的市场定位、设计、开发、管理与运营等步骤,达到运营一体化。
 
  3整体运营,服务能力决定项目活力
 
  由于是一个复杂的综合旅游发展模式,旅游综合体对于运营的要求极高,也具有相当的难度。因此在立足推进项目操作的角度,从两个方面来谈初步的操作建议:
 
  寻求专业化、落地化的高水平的智力支持:目前,由于竞争相对激烈,从前期拿地到实际开发,都需要一个高水平的规划方案。这就要求政府或开发企业十分重视旅游综合体规划方案(包括旅游策划、旅游规划、设计和运营咨询)的编制,在实际操作中,要靠高水平的智力支持来实现。对于相对复杂的旅游综合体来说,高水平的智力支持应当具备以下两项能力:第一,具备多专业配合的团队构架——透析泛旅游产业的团队大构架,特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才。第二,具备全程化咨询的服务能力——即要具备从创意策划到落地运营的综合能力,因为一个成功的旅游综合体规划方案,必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长,缺一不可。而“策划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同,因而能够落地的规划设计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。
 
  选择特色化、创新化的高水准的运营模式:真正的旅游综合体,对旅游综合运营的要求非常高,要体现全局性、长期性、品质性,在实际的操作中,应该有两种这样的选择:其一,是独立开发,独立运营的模式。在全国,能够这样做的企业并不多,主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团,如华侨城、港中旅、国旅、龙城控股、方特、卓达等。其二,是统筹开发,合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体——旅游综合体运营商,类似于城市运营商、区域运营商,主导地块的规划与开发,并且是一个招商平台、融资平台、营销平台,做一级半开发,除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外,综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营,如酒店、商业街、娱乐项目等等。故而,一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司,同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理运营项目,才能够为目标客群提供周到的综合服务。