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实战经验

“一养两制”做养老 “享老产业”助地产发布日期:2018-08-20  作者:华汉旅业

百姓养老,历来是国之大事,国之难事。伴随着中国逐渐进入老龄化时代,养老问题,更是成为政府、准老人群体和养老产业从业者关注的话题和亟需面对、解决的问题。那么,中国房地产业面对巨大的养老需求和产业市场,会有哪些机遇,应当有何种作为呢?
 
近几年来,一直致力于破解中国养老难题的中国享老产业创始人何锡瑜教授、王洪军研究员组织有关专家学者,对中国传统房地产业如何与养老产业有效对接问题进行了深入研究,提出了:“一养两制”做养老,“享老产业”助地产的新理念新思路,对当下房地产业战略转型,具有积极的引路导航及参考借鉴意义。
 
一、老龄化社会迅猛来袭催生养老产业喷涌发展
 
(一)百姓养老衍生形成重大社会问题
 
当前,中国正逐渐步入老龄化社会。2008年到2017年十年间,中国60岁以上人口比例从12%升至17.3%,65岁以上人口增长率保持在年3%以上,2017年增长率达历史最高点的5.52%。到2050年,中国60岁以上老人将达36.5%,高于美国等大部分西方发达国家。近年来,虽然中央及各级地方政府对养老问题相继颁发了一系列政策文件,但老百姓面临的现实情况仍然是:民政救济性养老进不去,社会普惠性养老量太少,民营盈利性养老没法进。百姓养老,已成为高层高度重视、牵动国计民生的重大社会问题。
 
(二)新兴养老产业展现广阔发展前景
 
未来十年, 50、60后知识老人将逐步退休。这批“5060”后富裕准老人,生在新中国,长在红旗下;经历过上山下乡,沐浴过改革春风。思想活跃,精明强干,能挣会花敢消费。来自全国老龄工作委员会的数据显示:目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上。老龄事业已演化成巨大的老龄产业,涵盖老人衣食住行、用品生产、医疗服务等多个领域,是一个潜力极大、前景广阔的新兴产业市场。《中国养老产业白皮书》显示,预计到2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张到22.3万亿元。“享老”房地产蕴藏巨大商机。
 
二、国家重大法规政策出台倒逼房地产业转型变轨
 
(一)新住房制度改革基本灭失房屋投资属性
 
十九大报告中强调:“房子是用来住的,不是用来炒的”,为我国住房制度改革指明了方向路径和发展目标。建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,是保持房子“居住”基本属性的根本办法。这一政策制度的重磅推出,意味着住房的投资属性逐步消失,居住消费品属性被强化,房地产业去金融化与回归实业已是必然,房地产立法及相关税制、法规政策的加速优化势在必行。传统房地产业再不加快转型,岂不是要坐等被新的市场无情淘汰、抛弃?
 
(二)“因城施策”调控政策逐步打掉房地产泡沫化
 
2016年10月起,中央政府及各部门、各地区相继出台“因城施策”的调控政策,新一轮房地产调控拉开序幕。近年来,中央相关部委反复强调:要坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,着力防范化解房地产风险。目前,北京、上海已积极发展共有产权住房;多个热点城市已推出发展住房租赁市场的具体举措;对商品房销售价格的全国范围检查正在进行,服务与监管并行。坚决打掉房地产泡沫化,已成为各级政府坚定不移的行动目标。当下无论是房地产投资、房地产消费还是房价,总体上已从高速增长或者中高速增长时代,转变为一个中低速甚至低速增长的时代。
 
三、“一养两制”引领新兴“享老产业”创新发展
 
2014年11月,何锡瑜教授团队首次提出了“享老产业——中国养生养老产业发展新概念”。“享老”理念的横空出世,点亮了中国养老产业的指路明灯,把“养老事业”推向了升级换代为“享老产业”的新时代。近两年,山东中民智慧社区以“享老”理念为引领,在产业模式、运营操作、市场推广等方面已较为完整地展现出中国享老产业的1.0版本雏形,目前,全国连锁社区已达50余家。步入“享老”时代的中国房地产业该如何转型变轨?最近,何锡瑜教授、王洪军研究员有幸接触中国房地产某龙头企业在贵州的项目,并提出了:“一养两制”做养老,“享老产业”助地产的战略建议,并指出以“享老”理念为引领的“享老城”如能顺利推出,将是传统房地产业的一次峰回路转、独领风骚,也将成为影响世界未来的第六座新城!
 
(一)灌注“享老产业”理念
 
一直以来,大众都把退休以后的老年生活叫做养老(广义养老)。何锡瑜教授团队将广义养老细分为“享老”与一般养老(狭义养老)两种消费模式。“享老”理念鲜明提出:要“把被动老年人生转变为主动享受老年生活”的新思维! 这是养老(广义养老)中的“被人供养”,与“享老”中的“主动享受”之间的本质区别!摆脱当前房地产业步履蹒跚,经营艰困的现状,应将“享老”理念灌注于养老房地产业,对产业结构、服务模式、业务布局、文化品牌等进行调整补充完善,创建“享老”房地产新的开发、经营和盈利制度机制。 
 
(二)构筑“一养两制”模式
 
“享老”理念及“享老产业”的提出,指明了当下中国养老产业新的发展思路。这条思路,实际上是一条“一养两制”之路,所谓“一养”,指的是传统养老(广义养老);所谓“两制”,一个指的是“享老”消费模式,另一个是一般养老(狭义养老)消费模式。通俗说来就是“结”富济贫做养老。所谓“结”富,即是“结”集先富裕起来的高收入老人,打造高端“享老”消费平台,提供“享老”产品,挣有钱老人的钱;所谓济贫,即是用“结”富之部分盈利,补贴政府需兜底养老人群,扩大公益影响。需要打造两个产品:一个是满足富裕和小康阶层消费的高端产品——“享老”产品;另一个是解决温饱和保障群体的必需产品——一般养老产品。“一养两制”,互为补充,缺一不可。何锡瑜教授团队提出的“一养两制”新产业模式,将有效解决政府兜底行为和高端“享老”问题,是对传统养老产业一次重大理论与实践创新。
 
(三)实施创新战略举措
 
当下,中国房地产业已经走到了转型发展的十字路口。破解当下国内房地产发展困局,需要大思路大智慧大战略举措!
 
一是推进“享老”引领战略。“享老”理念及“享老产业”,是国内传统房地产转型“享老”房地产的指路航标。在观念思维上,应牢固树立“让老人有尊严地享受老年生活”的“享老”理念;在市场切入上,应坚决摈弃以往“圈地、卖房”、“床位、收费、补贴”等老套路,在做好做全“享老”服务上下大功夫;在对象选择上,应把满55周岁以上活力富裕老人作为主要目标对象;在政策把握上,应重点兴建以养老为主题,附加康养、体育健身、医疗、教育、文化娱乐、互联网等现代服务业的“养老+”综合新业态;在责任利益上,应以公益孝悌心态做具有品质灵魂,让政府安心、老人暖心、儿女放心的民生民心工程。
 
二是重点置入“享老”模式。社区享老、旅居享老及新楼盘居家享老是“享老”房地产应优选置入的模式。“社区享老”通过“医养结合综合体”,将“医、养、健”资源整合,融合居家养老、日间照料、智慧医疗、健康管理等。旅居享老主要依托成熟特色小镇、美丽乡村、休闲公园、旅游景区、度假区等,建设景区享老居、特色小镇享老居、美丽乡村享老居等一批高端居所,满足“旅居享老”、“候鸟式享老”、“旅游景区度假式享老”、“城郊二居所享老”等享老群体的高端需求。新楼盘居家享老则是将享老需求先期置入项目规划设计、建设运营、后期管理等,预留互联网+、物联网管理等信息化接口,以及日常养老设备设施,为未来居家养老做好前期准备。
 
三是创建“享老”盈利新路径。“享老”房地产靠什么赚钱,为什么能赚钱?靠的是机制创新,靠的“一养两制”!这就是关键,这就是密钥!当下社会提供的养老产品,多针对的是温饱和保障老人群体。一群被养起来的老人,他们的钱能去赚吗?能挣的到吗?无论投资什么产品,只要打上了“养老”印记,高端不起来,卖不上高价格,也不敢卖高价格。没有高价格,就无法提供高端服务!没有高端服务,就吸引不来高端客人。“一养两制”、“结”富济贫——赚有钱老人的钱,打的是“组合拳”:以“结”富“享老”模式,打造高端“享老”产品,通过商业模式创新、上市融资升值、延伸及增值服务等方式,确保企业有较高回报率;以“济贫”养老模式,拉动一般养老服务水平提高,体现产品公益性,促进社会及家庭和谐稳定。政府、投资商、运营商、养老者共享共赢,四全其美!
 
当前,国家经济正处于转型升级的关键拐点,房地产从业者应顺应国家改革发展大势,强化责任担当,以前瞻视野、战略思维、家国情怀,为国民养老这一国之大事、国之难事排忧解难、出力献策!中国房地产龙头企业,理应在这次房地产业深刻变革中,引领潮头,举旗领路,以打造“享老城”为突破口,加快缔造中国享老房地产的1.0版本、2.0版本,做中国步入享老时代房地产业转型发展的先行者、新旗舰!
 
“一养两制”模式由北京华汉旅规划设计研究院常务副院长、中国享老产业创始人何锡瑜大师团队首次提出。作为文旅产业创新发展服务商,北京华汉旅致力于推动中国享老产业的优化升级与创新发展,提供包括“享老城”规划设计、享老产业规划、养老度假区规划等在内的一体化专业服务。
 
有关“一养两制”模式实操方案,请联系北京华汉旅何锡瑜大师团队:13439619347。