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这些年来，古镇开发得到了很多重视，全国范围内经济较好区域的古镇普遍得到了开发，部分开发也见到了一定效益。在大量开发过程中，也涌现了一些问题，在此总结如下

1、文化空心化

由于规划理念问题和前期管理的失控，随着古镇旅游的开发、人气的集聚和地块价值的提升，旅游房地产开发大肆泛滥，古镇的居民将房屋和店面租给外来移民经营，自己纷纷外迁，使古镇居民和古镇文化趋于“边缘化”，导致传统文化正逐步走向“空心化”现象。

2、过度商业化

古镇文化的适当对外开放和商业发展，应以增强古城文化气氛为主旨。一些古城为迎合消费者需求，对文化遗产进行了不恰当的开发，导致古城文化庸俗化、过度商业化、过度商业化现象泛滥。

比如曾有媒体报道，见证国共两党二次合作的“国民参政会”遗址，竟然被开发成了一家洗脚城。

“开发是为了更好的保护”的理念有一定道理，但问题是，宝贵历史文化资源被开发的面目全非，甚至蜕化为与历史无关的伪劣旅游产品，这种现象足以折射出文化在旅游开发浪潮中的商业化困境。

3、旅游观光化

传统的古镇旅游概念非常狭隘，一般仅限于游览观光，缺乏深度体验和休闲度假功能，深度挖掘和精细包装的古城旅游项目较少。

这就需要古镇旅游将产业融合的功能发挥出来，将单纯原始的观光古镇调整为文化体验、休闲度假型目的地，做好复合型开发，形成旅、文、商、住、居等产业的融合体系。

4、运营景区化

古镇旅游的开发需要理清思路，找好运营模式，前提是保护为主。古城文化建设与商业化间一定要找到一个博弈的平衡点，然后现今的古镇开发普遍走上了景区化运作道路。

比如当年凤凰县政府以土地入股占49%的股份，叶文智先生的古城公司占51%的形式，成立凤凰古城景区管理服务公司，全面实现了对凤凰古城、南华山、乡村游三大块景区的整合经营。

5、接待超负荷化

古城镇旅游开发的成功，引发全国“古城镇开发热”。然而，火爆的背后隐藏着种种危机，其中表现之一为旅游接待量过度。

由于缺乏必要的管理措施，古城镇旅游的火爆造成人满为患，古城镇超负荷接待，以至于人文环境和生态环境遭到严重破坏。随着这一问题在各地的频繁出现，游客古城游的满意度在逐步降低，这已是不争的事实。

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