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行业聚焦

产业园区如何落地盈利?发布日期:2020-05-27  作者:华汉旅业

作为产业发展升级的空间载体——产业园区,近年来一些地方财政原因而面临窘境,不少园区处于“闲置”状态。如何通过重新规划运营使之再现生机,成为摆在地方政府面前一项重要任务。

五大待解问题

随着行业不断的发展,在实现跨越发展的同时,产业园的诸多问题也日渐显露出来。目前来说有五大核心矛盾。

第一个矛盾,是供给侧与需求侧的矛盾。目前的产业地产行业在供给侧和需求侧的矛盾有两大方面:土地和客户。土地方面,一边是一二线城市核心土地供给严重不足,另一边则大量工业用地办公厂房闲置休眠。客户方面,企业在总价、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求迟迟难以得到满足,供需严重错位,拍脑袋型园区大行其道,缺乏市场调研和产业研究,不问客户、市场和产业要什么,只问老板、领导和政府要什么。

第二个矛盾,是企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾。以很多典型的产业地产上市公司为例,由于资本市场投资者要求公司业绩上涨的诉求,以及高成本融资驱动的业绩膨胀怪圈,导致企业往往快马加鞭圈地上项目,硬性规定区域公司增长率和去化率;但另一方面,是实体产业客户的增长缓慢,相比于1-3年的产业载体供给周期,实体产业客户往往需要8-10年的成长周期,这种企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾无法调和,只能以节奏的合理谨慎把控为首要对策。

第三个矛盾,是企业扩张需求与区域差异性的矛盾。产业地产在一两个园区建设成功、引入外界战略资本以及在资本市场上市后,往往会走向对外扩张的道路,这种对外扩张的需求,会与各地的区域差异性形成剧烈的矛盾。

第四个矛盾,是行业发展趋势与产业经济处境艰难趋势的矛盾。产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣,但是中国经济深度调整和产业发展步履维艰的趋势也是定局,二者难以调和的矛盾,将会在以后越发激烈。

第五个矛盾,是企业发展需求与人才供给不足的矛盾。产业地产是一个典型的人指挥资本的行业,其中的复合型产业地产人才,需要其具备经济研判、招商引资、服务管理、多样化谈判、金融对接、风险控制、需求发现、资源掌控等多方面复合型能力,但这种人才培养周期较长,市场上较为短缺。

如何解决?

遴选优质项目,合理利用土地

投资项目的选定应根据园区所处的地理位置、根据现有的基础设施条件、根据现有的产业配套情况、根据现有的各种资源(自然、人文、土地、环境)去伪存真,集中精力抓有效项目,抓大项目。在土地资源有限的情况下,产业园要首先把好项目引进关。适当提高准入“门槛”,不但不会影响投资项目的引进,实际上有利于招商,尤其是有利于高质素项目的集聚。另外,真正实行供地量与投资额、科技含量、企业增长潜力以及建筑密度、容积率等指标挂钩,防止多占少用、浪费土地资源。

打造全产业链创新生态系统

产业园区运营必须由经济发展趋势、科学规划、创新开发投资模式、形成产业集聚、构建产业生态的路径发展,强化科创产业孵化,加强园区运营服务动力,实现长期的园区蓝图规划。全产业链创新生态系统就是通过创新为手段,围绕创新链、产品链、服务链、资源链、价值链五大核心链条,通过创新科学、合理的机制,营造产业良好的创新生态系统。

全产业链创新生态系统可以在产业园区内实现单一产业链、多个产业链融合协调、产业链与区域资源要素及全球产业链的多层次、多维度、多层面的链接融合,从而不仅创建产业园区内利于产业发展的生态环境,也实现了园区与外部,甚至全球市场、要素、资源之间的“循环生态”。这不仅解决了长期以来困扰我国产业园区发展的“产业环保”问题,也为新的发展时期产业园区的建设运营创造了可以试验、示范、复制的模式。

配套设施服务,成为吸引优质企业的优势竞争力

随着经济的发展,园区的基础服务已经不能满足企业的需求,很多企业对园区的生态环境提出来更多的需求。园区为入驻企业提供丰富管理服务、创新协助服务等形式,为企业提供完善配套设施和良好的生存发展环境。园区完善配套设施和服务,应基于园区与企业协作发展的基础上,提升员工的生活质量,为园区创造更大的价值。

对于不同定位的园区来说,企业所需求的服务内容会不同。园区可以组建专业化的公共服务平台,为园区企业及人的实际需求提供相应的针对性的有效服务。例如金融服务、技术服务、海外资源对接服务、物业服务、财政补贴服务、管理咨询服务、生活配套性服务等,获取咨询性、服务性收入。平台服务作为园区企业的中介桥梁,让企业与不同机构进行有效对接,协助入园企业解决一系列需求。

园区的开发运营是一个投入大、回报周期长、风险大的行业,传统的商业地产模式并不能转变园区亏损的状态。因此随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟,园区的盈利模式将从“土地租赁”单一模式,向“增值服务+产业投资+物业租赁”等多元化方向转型,促使园区逐渐走向高质量发展阶段。

总体来说,产业园区的发展贯彻落实“强化协作,突出管理”的理念,在运营服务上发挥园区的功能,在决策和管理上与国家、区域、产业的发展战略相互融合,建立“产业集聚化、服务企业化、管理多元化”的产业运营模式,从而实现经济持续、健康、稳定发展。