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实战经验

三个层面解析文化旅游产业园 ——基于旅游地产主导的文化旅游产业园发布日期：2016-03-23  作者:华汉旅业

 　　摘要：旅游地产主导型文化旅游产业园是当下文化旅游产业园发展的一种重要形式，它是在各方的共同参与和努力下形成的，对文化旅游产业园的发展具有实际的指导意义。本文以旅游地产主导的文化旅游产业园为依托，由外而内从区域、园区和地产三大视角剖析本类文化旅游产业园的发展路径，提出华汉旅对文化旅游产业园的开发建设的原创见解。

 　　随着都市地产市场的政策紧缩，大量的地产投资与旅游产业联姻，开创了旅游地产的开发模式，在市场上逐渐占据了一席之地，成为旅游产业的一种新的业态形式。在文化旅游产业园中，依然有这样一支力量，用旅游地产的强大实力支撑和引导着一类文化旅游产业园的发展。对于旅游地产主导型的文化旅游产业园，华汉旅立足于三大层面，深入解析本类文化旅游产业园的开发路径。

 　　一、跳出园区看园区——三大聚焦定位园区

 　　跳出园区看园区，是一种战略视角，从战略环境中看园区的地位和未来发展，所以跳出园区看园区，是用战略高度的聚焦来审视园区应有的高度和内涵。

 　　（一）区域环境聚焦看高度

 　　园区发展前景看环境。区域的政治、经济、社会、交通、市场等环境条件是园区发展的基本空间环境，先天决定着园区发展的前景，所以聚焦区域环境，实质上是对区域发展前景的综合考量，在区域环境考量的基础上确定园区发展的基本高度。

 　　园区发展的高度有两个维度，一个是基于自身发展的，一个是基于竞争发展的。对于自身发展来讲，发展环境的优劣与园区发展高度成正比，即环境越好，园区未来前景更好；而对于竞争发展来讲，发展环境的优劣与园区发展高度成反比，也就是说，同样的项目，环境越好，竞争越大，园区发展高度会出现下降。环境聚焦的结果要引导园区平衡自身发展和竞争发展，既在自身发展上形成强大的发展动力，又在区域竞争发展中占据一定的制高点。

 　　（二）区域产业聚焦看结构

 　　园区发展结构看产业。区域产业发展状况内在决定着区域的发展环境，不同的产业结构要求文化旅游产业园具有不同的发展结构，特别是旅游地产主导型的文化旅游产业园，要发展哪些业态，各业态之间如何配比，形成什么样的功能业态结构，都与区域产业的发展状况密切相关。文化旅游产业园不是一个全能型的综合体，而是具有特色的主题型园区，所以必然要与周边的产业形成大的区域协作，承担自己在区域中独特的角色。

 　　（三）区域资源聚焦看方向

 　　园区发展落脚看资源。巧妇难为无米之炊，园区发展要脚踏实地，还是要从资源上下手，看资源的情况定园区的发展。文化旅游园区的发展需要用到的资源不但包括土地、文化、还有政策、资金、公共服务、人力等等，这些资源在区域内是有限的，所以那些资源是可以优先使用的，哪些资源是被限制使用的，这些都直接决定了园区的发展路径和方向。