摘要：随着地产开发研究的进程，复合式地产成为地产开发的一个趋势，利用广泛的资源，整合成为地产的元素，提升地产价值。城市旅游地产作为复合地产的新兴模式，已经在全国多个城市以不同形式存在并取得广泛的成功。我们认为地产综合体之后，势必会成为城市旅游地产开发的时代，休闲地产已经来临，“小产权”地产不再是众矢之的……

        随着地产开发研究的进程，复合式地产成为地产开发的一个趋势，利用广泛的资源，整合成为地产的元素，提升地产价值。城市旅游地产作为复合地产的新兴模式，已经在全国多个城市以不同形式存在并取得广泛的成功。

        城市旅游地产，是整合旅游休闲资源，为满足城市居民旅游、休闲、商业、居住需要而开发建设的复合式地产项目。旅游休闲地产以旅游休闲为主题，以商业和居住为依托，包括旅游文化、休闲项目、运动健康、商务社交、餐饮娱乐、居住等元素。城市旅游地产已经在局部城市以不同形式存在。区别于原先的景区旅游地产，城市旅游地产一般选择在城市的边沿，不一定需要依托强势的景区品牌，消费圈以本城市为主，假日消费和日常商务休闲消费作为主要的消费管道。因此也具有更大的普适性，在大多数城市均具有其开发的空间。

        经济的发展，生活水平的提高，旅游和休闲成为城市居民重要的消费组成部分。据统计，部分较发达城市，旅游和休闲支出超过生活总支出的50%，大多数城市小康以上家庭旅游和休闲消费支出也在40%以上。旅游休闲消费每年以超过20%的比例增长，未来前景和空间非常可观；改革开放20多年的社会经济高度发展，为中国培养了一批具有较强消费力的群体。每个城市中的强势经济群体实力较强数量可观，因此旅游休闲地产具备广阔的投资客户群；交通状况的改善以及汽车的逐步普及，使得城市居民的活动空间较以前5-6倍扩大，1小时生活圈的半径达到120公里，这给城市旅游休闲地产的发展提供了最有力的支持；城市污染、人口密集、工作压力等因素使得城市居民向往远离城市，亲近自然的生活，假日举家外出休闲成为很多市民的重要休闲方式；商务交往的需求促进城市旅游休闲地产的产生和快速发展。旅游休闲商务作为一种亲和的方式逐步被众多企业和商务人士采用，休闲和商务成为一对结合得很好的孪生兄弟。这很大程度上扩大了城市旅游休闲地产的开发空间。

        现今城市旅游地产还属于发展初级阶段，资源整合的还不是很完整，旅游休闲项目和地产之间的结合尚不紧密。

        现今城市旅游地产第一种情况为区域性景点内部具备一定的旅游主题，依托该旅游主题建设作为旅游配套的餐饮、旅游、休闲项目，同时作为休闲第二居所的形式建设部分公寓或者别墅或者酒店式公寓等等。主要特点是以旅游为主，围绕景点设置相关项目，靠景点吸引游客进区消费，经营为主，休闲或者投资为辅。地产占整个项目里面的比例很小甚至没有；第二种情况为休闲山庄、休闲农庄、山水风情园等形式，主要以休闲为主，以休闲中的某一个特色作为主题，比如以钓鱼为主题或者以水上游乐为主题或者以特色餐饮为主题。很多项目除了经营这些主题项目之外还经营酒店或者建设地产作为第二居所投资或自用。其特点为，仅仅以休闲项目为主，靠吸引休闲客户消费盈利，运营者基本以经营项目为主，地产所占的比例太小甚至没有。这些都是作为城市旅游休闲地产没有整合的资源之一；第三种则为更加复合完整的旅游休闲地产形式，凭借有利的自然环境和交通优势，整体规划，整合上述的包括文化景点、休闲项目、商务空间以及地产项目，以地产项目为主，作为旅游休闲的项目增加地产项目的价值。其要特点为，更加具备价值，运营中包括旅游休闲项目经营收益和地产开发收益同时获得，互相促进，成为一个良好的价值项目。

        城市旅游地产开发步骤，总结起来应该包括五项，“选好项目地址——选择好旅游休闲项目——做好项目整体规划——组合式运营模式的设定——盈利模式的设定”
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        选好项目地址

        选址是城市旅游地产成功的关键，这一点毋庸置疑。城市旅游地产多选择在城市周边交通到达性较好的具备一定自然和人文景观优势的区域进行开发。根据项目区域条件和经济发展以及人文习惯组织相应的旅游休闲项目以及安排相应的地产项目。此乃“地利”。
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        选择好旅游休闲项目，做好项目整体规划

        根据自然条件和当地经济及人文习惯，确定项目主题定位，根据主题定位，确定好各种经营项目和地产项目以及相应的比例，到底是以居家休闲为主还是以商务休闲为主还是以旅游休闲为主，因地制宜，具体问题具体分析。但需要进行整体规划。
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        组合式运营模式的设定

        部分休闲项目可以整合资源实现，商务休闲项目同样可以实现资源整合，可以自建自营，可以委托代建，也可以建设招商，具体根据开发者的经济实力和运营能力确定。地产项目可以实现统一规划，卖地自建，也可建设后组织销售。设定专业的运营机构进行统筹运营和管理，保证投资者的投资收益或者旅游休闲利益。
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        盈利模式的设定

        由于项目本身比较复杂，根据确定的运营模式系统安排其盈利模式，通过租赁、委托代建、销售产权、销售经营权等方式获得开发收益，以及获得后续经营管理收益。整体收益将远大于简单地产开发的收益，但需要结合自身情况系统规划设定盈利模式。